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断层线-第7部分
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可支付性住房计划
在20世纪90年代初期，大量的的证据表明越来越多的美国人看到自己的工资总是维持在原有水平甚至还有所下降，因此政治集团便开始寻找速效的解决办法——当然要比教育改革见效更快才行，教育改革要等上几十年才能看到成果。最显而易见的答案就是为低收入群体提供可支付性住房，此时，房利美和房地美显然是最佳渠道。国会知道可以将房利美和房地美作为实现这一目标的手段，因为他们从政府那里拿走了大量的好处，如果政府停止通过政府预算秘密地为“两房”拨款，那么他们的经理人一定会承受巨大的压力。
1992年，美国国会通过了《联邦住宅企业金融安全与稳健法》，推行的此法的目的之一是改革对这些机构的监管，另一个目的是以一种直接的方式帮助低收入者和少数人群体实现他们的买房梦。美国住宅与城市发展部（HUD）在该法案的指引下为房利美和房地美制定了可支付性住房目标计划，并跟踪计划的实施。每当国会在某个法案中用了“安全和稳健”这样的字眼，结果往往就会和他们的初衷背道而驰，这部法律也不例外。
尽管两房不能阻拦法律的出台，却能够影响法律的制定，使其为自己的利益服务。他们确保了法律允许其持有的资本数额低于其他受到监管的金融机构，并确保新的监管机构——HUD中的一个在金融服务监管领域中初出茅庐的部门——要依靠国会的拨款才能维持运转。这就意味着，监管方若是想束住两房的手脚，他们在国会中的铁哥们就会削减对监管方的预算。国会积极的参与，由政府撑腰的私人企业对利益穷追不舍，监管者软弱且自主性差，所有这些因素摆在一起，便昭示着灾难的来临。
最初，房利美和房地美并不愿意把这些有利可图的业务暴露在风险之下。但是当看到了政府出台的政策时，他们屈从了。上世纪90年代，《纽约时报》记者斯蒂芬？霍尔姆斯（Steven Holmes）曾警告说：“房利美进入了这个新的贷款领域，甚至可以说这是有意而为之的，该行为导致其所承受的风险大量增加，若是在经济向好的时期，这倒没什么问题……但是一旦经济出现衰退，这个由政府资助的实体就会陷入泥潭之中，政府救助也会随之而来，就像80年代政府挽救储蓄与贷款行业那样。”随着住房市场的繁荣，两房发现对低收入者贷款中的高利率十分具有吸引力，良好的市场环境再加上缺乏低收入贷款的经验，所有这些都蒙蔽了他们的双眼，让他们看不到其中的附加风险。
在克林顿执政的时期，HUD逐步提高了对房利美和房地美的低收入住房业务指标。两房欣然接受，他们还巴不得这样呢：他们有时似乎是在怂恿政府去委任给他们更多的权力，这样才能说服股东去冒更大的风险（除此之外，还要说服他们给管理层发放更加高额的津贴）。1995年，HUD为房利美和房地美制定的低收入住房业务占总业务的比例为42％，到2000年（克林顿执政的最后一年），这一比例上升至50％。
一些批评家曾担心房利美和房地美对针对无还款能力者的掠夺性贷款睁一只眼闭一只眼。但是，在回顾与两房之间的关系时，HUD在2000年的公布的一份报告中承认，两房“拒绝”透露“他们所购买的高价抵押贷款”，所以HUD决定不再对两房施加“不必要的额外压力”！
居者有其屋战略
国会的努力得到了克林顿政府的支持。1995年在一份旨在扩大房屋自有率的战略性文件的序言中，克林顿总统写道：“去年，我指示住宅与战略发展部的部长亨利？G？西兹内洛斯（Henry G Cisneros）…制定一个长远规划，实现住房自有率在本世纪末达到历史最高水平。提高住房自有率不仅有利于家庭和社区，还能够促进经济发展，壮大中产阶级队伍。重新点燃每一个家庭的购房梦会让美国为迎接新世纪的机遇做好充足的准备。”这番话有何实践性意义？这份战略性文件接下去说：“对于潜在购房者来说，没钱支付高额的首付和借款手续费是限制购房的主要障碍。而另一些家庭则没有充足的固定收入，无法每月根据标准借款条件所规定的市场利率还款付息。由公私领域充分发挥其创造力和才智（文件原文并非斜体，为作者所加）而打造的融资战略应当解决购房者的这两大金融障碍。”
简单地说，克林顿政府的意思就是金融领域应该开拓创新型解决方案帮助那些无力购房者实现买房梦，政府也会不遗余力地给予支持。尽管该战略有别于在危机中十分显著的忍者贷款和“骗子”贷款（指不要求借款者提交资料，借款者可谎报收入的贷款），但是却给即将出现的危机定下了基调。
克林顿政府还通过其他方式对金融领域施加压力。1977年通过的《社区再投资法案》（munity Reinvestment Act）要求银行在本地市场中运营贷款业务，尤其是针对低收入群体和少数人群体。但是该法案并没有明确规定贷款的指标，其执行由监管者负责。克林顿政府向监管机构施压，要求其通过对银行进行调查和威胁来执行《社区再投资法案》。仔细研究银行的抵押贷款业务之后就会发现，在90年代，随着该法案执行的力度逐步加强，贷款也在有所增加，尤其是在那些显眼且政治敏感的大城市里，因为在那里银行最容易受到监督。
这也使我回想起联邦住宅管理局曾为这些抵押贷款提供担保。主要是针对其他金融机构敬而远之的高风险抵押贷款。该部门直接受到政府的管控，并称得上是物尽其用。2000年，克林顿政府将借款人可申请联邦住宅管理局担保的最低首付标准大幅度地削减至3％，并增加了该部门可担保的抵押贷款的规模上限，同时还将借款人所应付的保费金额削减了一半。所有这些举措都为低收入住房建设和贷款市场的繁荣铺好了道路。
所有权社会
到了乔治？W？布什执政的时期，美国房产市场的风头正劲。布什同样也认识到了如果有相当一部分人无法分享经济增长的成果，后果将会是危险的。正如他所说：“如果你有一些资产，这个国家的未来就会与你息息相关。如果越来越多的人拥有资产，那么美国就会更加朝气蓬勃，而且也会有越来越多的人与这个国家的未来息息相关。”在布什2002年对HUD发表的讲话中，他说：
但是我相信仅仅拥有一些资产也只是美国梦的一部分而已。我相信，只有当居者有其屋的时候，他们才算真正地实现了美国梦……昨天在亚特兰大，当我走进一个房屋拥有者的新家的时候，我对这一点则有了更真切的感受。这家的男主人对我说，欢迎来到我家，眼中洋溢着自豪感。他没有说，欢迎来到政府的家；他没有说，欢迎来到我邻居的家；他说的是，欢迎来到我家……他为此感到自豪……我希望这种自豪有朝一日会传遍整个美国。
后来，在解释他的政府如何实现这些目标时，他说：“我要十分自豪地告诉大家，房利美已经响应了这个号召，据我所知，在过去的一段时期内，他们将向借款人提供了4400亿美元的资金。他们通过影响力为我们前面所说的购房人群筹集了充足的资本。为住房市场融资是房利美的使命；现在他们必须将其付诸实施。房地美也有兴趣帮忙。我本人很感谢房利美和房地美强大的资金支持。
2004年，尽管美联储已开始加息并表达了对房市过热的担忧，布什政府还是将房利美和房地美对手低收入者的贷款业务提高至总业务的56％。美国企业研究所（American Enterprise Institute）高级研究员皮特？沃里森（Peter Wallison） 和哥伦比亚大学教授查尔斯？卡罗米尔斯（Charles Calomiris）认为房利美和房地美在这一段时期内更是脚踩油门，开足马力的原因并非是他们有无私奉献的精神，而是因为2004年曝光的会计丑闻让他们对国会关于低收入贷款的要求更加惟命是从。
到底有多少贷款从这些机构中流出，它们是什么时候流出的？我们很难得知房利美，房地美和联邦住房管理局的账本上到底有多少次级贷款和AltA贷款，正如房利美前首席信贷官爱德华？平托（Edward Pinto）所说的那样，这部分是由于在这些实体的账本上；很多贷款实质上都是次级贷款，但并未被归入到次级贷款的名下。比如说，只有当原始权益人将一项贷款归为次级贷款时，房利美才会跟着这样做。所以，很多对低信用借款人的贷款都没有被归入次级贷款或AltA贷款。平托发现，当贷款被正确归类后，对于两位抵押贷款巨头和联邦住房管理局来说，仅次级贷款这项（包括通过购买抵押支持证券的融资）就从1997年的850亿美元一路飙升到2003年的4460亿美元，此后，又徘徊在每年3000至4000亿美元之间，直到2007年，平托的研究结束。在这段时期，这些实体占市场的平均份额为54％，而2007年则高达70％。据他计算，到2008年6月，两位抵押贷款巨头，联邦住宅管理局和其他政府扶持的项目的总次级贷款和AltA贷款金额将达到2。7万亿美元，约占此类贷款总金额的59％。我们只能说，这是一个主要由政府投资，或由受政府影响的机构投资来做大的市场，除此之外，我们真的很难再得到其他结论了。
信贷也疯狂
随着越来越多的资金从政府扶持的机构涌入低收入住房的融资领域，私有领域也不甘寂寞地来凑热闹。毕竟，他们都很会算账，他们知道政府行为背后的政治压力不会转瞬即逝。只要有政府的支持，刺激贷款就会继续保持其流动性，低价住房的价格也会上扬。低风险高回报——还有比这更诱人的吗？不幸的是，在政府的资金的支持和教唆下，私有领域将可支付性住房指令以及建立居者有其屋的社会的良好初衷演变成了一场金融灾难。
克林顿和布什对经济增长让大量人口掉队的担忧是正确的，而且他们解决问题的方式——扩大房屋自有率——也是一个合理的权宜之计。问题的出现并不在于政府的初衷，而在于初衷和结局总是相去甚远，更在于政府在实现其目标的过程中所动用的组织和个人与政府是同床异梦的关系。从近期的历史中（包括 储蓄与贷款危机）的得到的教训对政客们来说是再清楚不过的了：政府若是强迫善变的金融领域以某些特定的方式行事，结果往往会事与愿违且代价高昂。然而，为了满足那些相信政府会摆平一切的人的需求，政府必须做出行动，通常情况下，连那些最理智的政客都不会拒绝这样做。
而且，怀疑政府的动机是容易，但建立意图确是一件难事，尤其是当参与方都不愿去承认该意图时——在金融危机这个例子中。政客们把宽松信贷当成一针安抚剂。我在本书中多次地说到，很多主要参与者们很可能根据民众的欢呼和喜好行事，而并非是通过深思熟虑来做决定。即使没有一个政客想出这个马基雅维利式的计划，即通过宽松信贷减轻选举人的焦虑——有大量证据表明政客们确实努力地推动了宽松信贷——他们的行为也会被他们所在乎的选民所左右。换句话讲，政客们会试图传递不同的信息直到有一条和选民产生共鸣。那条信息——例如，承诺让选民买得起房子——就成为了他们的政治平台的一部分。事实上，很可能是选民主导了政治行为（就如同市场主导企业行为一样），而非政治行为主导选民。至于到底政治行为是出于清晰的意图还是受到无意识的引导，对于它所产生的广泛后果来说，这一点已经无关紧要了。
阿蒂夫麦恩（Atif Mian） 和阿米尔？苏菲（Amir Sufi）是我在在芝加哥大学博思商学院（Booth School）的两位同事，他们进行了一项很有趣的研究，将危机爆发之前的一些结果进行了微观数据分析。他们用邮政编码来表示那些潜在次级借款人（低收入和低信用评级较低的借款人）过多的地区，发现在2002年至2005年期间，这些地区的信贷增长是优级贷款地区的两倍还多。更有趣的是，在那段时期中，次级贷款地区的贷款数量和家庭收入增长呈负相关的关系：也就是说，在2002至2005年间，收入增长缓慢的地区反而得到更多数量的贷款。回想起我在前面所讲的内容，这一发现也就不那么令人惊讶了：这完全是由政府精心安排的，政府的目的就是要把钱借给穷人。
在这些次优级贷款地区，随着信贷规模的扩张，房地产价格也在不断上涨，。事实上，在2002年至2005年期间，低收入增长地区房价的涨幅比其他地区更高（因为低收入增长地区是贷款的重点地区）。不幸的是，信贷推动了房价继续走高，使得家庭的基本收入无法负担还款的要�
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