友情提示:如果本网页打开太慢或显示不完整,请尝试鼠标右键“刷新”本网页!
法律英语学习参考书 何家弘主编[网罗论坛]寒寒-第26部分
快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部! 如果本书没有阅读完,想下次继续接着阅读,可使用上方 "收藏到我的浏览器" 功能 和 "加入书签" 功能!
法律英语学习参考书何家弘主编
六种不动产中,土地是本源,其他五种都与土地十分紧密地
结合着;因此,在土地转让中,除非明确约定,否则这五种权
利随着土地权利的转让而转移。(2)由于美国财产法规定产权
是可分地,所以这六种权利不仅与土地相分离,而且它们各
自具有独立性。因此,任何一种独立的权利都可以单独转让,
而不涉及其他权利的变化;此外,这六种权利可以同时被不同
的人所拥有。
2 不动产权益体系
美国不动产法中,不动产和其权益是分开的,法律更加
强调不动产权益。不动产权益派生出了许多其他权益,构成
权益体系。下面略作介绍。
以占有时间先后为标准,可以把不动产权益分为现实权
益〔即即时权益)和未来权益。对于现实权益,首先可按占有
时间长短不同分成绝对不动产权益(完全所有权)、限制性继承
不动产权益、终身不动产权益(终身所有权)、有条件的所有权
(如租赁取得的所有权);其次,可以现实权益是否自由分为自
由占有和非自由占有:其中,自由占有包括完全所有权、终身
所有权和其他权益,而非自由权益就是租赁占有。对于未来
权益,由回收权、受让人未来权益(继受权、取代权)和信托财
产权三部分而成。在这个体系中,“限制性继承”应解释为限
制性继承的所有者不可以将土地转让给外人,而且只有满足
限制性条件的后裔方能继承;而终身所有权(终身不动产权益)
是拥有人终身对不动产拥有享用权;回收权是能够控制转让出
的财产回归某人的权利;而信托财产意味着相信他人而委托其
管理财产的权利。
两人以上共同占有不动产权益形成共同所有权。这种占
有包括三类:一是共同占有,指不一定要拥有不动产相同份额,
但每个人都占有未经分割整个财产的全部;二是联合占有,意
味着占有人之间对全部财产的所有权资格、占有时间和利益
都十分一致的占有;只是整体占有,特指夫妻间的联合占有。
… 132 – 网罗论坛'txtnovel。bbs。topzj'制作:寒寒
… 页面 136…
法律英语学习参考书何家弘主编
除此之外,不动产权益体系还包括许多权益。总之,不
动产的各种物质形态是永恒的,但它的权益则是一个纯粹的
法律概念,独立于不动产而存在,并且具有多样性。
3。不动产转让制度
关于不动产所有权转让方式,可分为:买卖、馈赠、遗嘱
或继承权、强制出售以支付所欠财产税款、逆占有、国家征
收。其中,第四种形式望文知意,其他五种则与前面动产没
有实质的区别。但买卖是最普通、也是最复杂、最容易出问
题的不动产转让方式。在不动产买卖中,合同和转让书是两
个必须具备的文件。为防止合同欺诈,各州都制定法规规范
合同。这中间,最具有代表性的是 1677 年的《反欺诈法规》
(Statute of Frauds)。这是一部最基本、最古老的法规,现在
仍在美国大部分地区适用。这个仅适用于不动产买卖领域的
法规规定:’‘任何不动产销售合同都必须付诸文字(即书面形
式)才具有可实施性,才具有法律效力。”因此任何不动产销
售合同必须以书面形式体现,并且卖方还要出具转让书,交
付转让书是合同履行的关键,在法律上意味着所有权的转移。
此外,除非合同另有规定,任何不动产合同都暗含着一项担
保条款,即卖方应当在合同执行的时候向买方提供一份无瑕
疵和可交易的所有权。购买方在转让前对不动产是否存在瑕
疵也负有调查责任。
关于不动产转让登记制度:美国各州都有《登记法规》,根
据该法规要求对不动产所有权的转移、不动产抵押、抵押品
的转让、抵押契约的清偿和置留物的归还等都必须进行登记。
登记的目的主要是防止欺诈和以官员权威的公示方法来保护
所有权。美国法律还规定“对于第一次登记的并且是出于良
好动机的购买者或抵押权人,任何在转让之先的转让都无
效”,即如果受让人没有登记,那么转让人再转让给别人的话,
他的那次未加登记的转让无效。判断是否“出于良好动机”
等问题,就需要凭借不动产登记的两套系统来确定,一是所
… 133 – 网罗论坛'txtnovel。bbs。topzj'制作:寒寒
… 页面 137…
法律英语学习参考书何家弘主编
有权文件系统(对不动产的认证);另一个是公共登记(档案)系
统(公示所有权),足以可见登记的重要性。
关于办理登记的手续,应注意:(1)登记有关文件有三个基
本的要求:契约文件的起草,签字生效等手续必须符合不动产
所在州的法律规定;契约文件必须公正;必须以不动产转让文
件原件登记,以备校对。(2)登记要遵循一定的原则。传统的
原则是“时间优先和权利优先”,但现在各州选择了不同的原
则,相应地产生了“通知型”、’‘竞赛型”、“竞赛一通知型”
三种形式。三者中,通知型被大约一半的州采用。其理论为:
后来的善意取得人(不知道购买的不动产已经转让给他人),即
使没有进行登记,针对先前的受让人也具有优先权。竞赛一
通知型也几乎被一半的州采用,这种类型的法律规定,任何
一次未登记的转让针对后来的善意取得人都是无效的,但这
个后来的善意取得人还应是第一个登记的人。只有个别州使
用竞赛型,主张不问其他情况,谁先登记谁就优先。(3)登记
差错。如果出现了“不动产的法律描述方面差错,且其性质
严重到导致档案分类或索引(即该文件的归档)方面的错误,那
么,这一登记也将失去‘厂一而告之’的法律效用”。若这一
责任是由文件本身引起的,则全部后果由前去登记的一方负
责;若是记录员的错误,也倾向于前去登记的一方承担责任。
因此,如果一个人要保护自己购买的所有权,一定要对文件
的准确性和正确性严格检查,而后交付给登记部门,并且在
登记以后还要相应地复查登记的结果是否正确。
4。不动产租赁关系
不动产租赁是一种对不动产使用权的暂时性转让,属于
现实权益,在不动产中具有十分重要的地位。近几十年来,
租赁关系发生了重大变化,以至于美国于1976 年不得不重新
编写财产法中有关租赁的部分。租赁关系产生于合同,并且
从定期租赁、不定期租赁、任意租赁中约定一种租赁形式。
租赁中存在着承租人的实现占有权和出租人的未来权益(即
… 134 – 网罗论坛'txtnovel。bbs。topzj'制作:寒寒
… 页面 138…
法律英语学习参考书何家弘主编
回收权)两种不动产权益。当今,美国侧重增加出租人的责任
以保护承租者的权利。这些权利包括占有权、使用权和享受
的权利、可居住性或良好居住条件。合同成立后,大多数州
都认为出租人有义务保证承租人在租赁开始时就占有不动
产,并且防止和驱赶赖着不走的前承租人。如第三人对出租
的不动产有合法权益,因其主张权利而使承租人占有权受到
影响的,出租人应对此负责。承租人在享有安宁等各种权利
时,也不得滥用租赁权利。但在承租人良好居住条件权益保
护上,只到1961 年威斯康星州最高法院的一个判例才拉开有
利于承租人的序幕。该判例申明居住性租赁对出租人存在着
一项“暗含的可居住性担保义务”、1977 年美国律师协会通过
的《法律重述一财产法》吸收了各州法院有关这方面的判决
和各州立法,将出租人在居住条件方面的义务编为专章。当
今立法和判例对出租人的损害赔偿责任也有一定的发展。对
承租人和其客人或其他合法居住者在其租赁的不动产范围发
生下列情况的伤害,出租人负有责任;(1)造成伤害原因是出祖
人出租的不动产或他所控制的部分;(2)对于造成伤害的危险
条件知道或应当知道,但没有告知承租人;(3)租赁合同规定出
租人负有维修义务的;(4)成文法规定出租人应当赔偿的事项
等。
5。国家对不动产的限制
美国宪法规定“私有财产神圣不可侵犯”。而当今,神圣
的私有财产权,尤其是不动产正时常面临着“侵犯”。这种“侵
犯”主要来自于绵绵不断的政府权力对不动产的限制—对不
动产各种权利加以协调和管理。它依据的理由是为了公共利
益。表现在对有害于公共利益行为的限制和为了最有效地利
用整个社区的资源而进行的统一规划与管理的两个方面。主
要采用警察权、征收、城市规划、环境保护、监管不动产租
赁等方式。同时,出于对公民权利的保护,防止政府滥用权
力,这种非源于宪法的政府限制不动产的权力,宪法也给予
… 135 – 网罗论坛'txtnovel。bbs。topzj'制作:寒寒
… 页面 139…
法律英语学习参考书何家弘主编
限制。政府这种限制性权力可分为联邦政府对不动产(土地)
的干预权(土地征用权》和州对不动产管理的警察权两种。前
者以联邦政府为主体,后者以州政府为主体,但这两种权力
最重要的区别是,前者取得财产时必须给予合理补偿,后者
则是无偿地对他人财产施以限制乃至剥夺。相对而言,州政
府对城市规划有较大的权力,它有权把城市土地划为特殊区,
并有较大的权力对该区建筑物的外观和使用等方面给予限
制,从而达到加强土地的统一使用,控制外部效应,解决人
口分布和环境保护等目的。此外,政府的限制性权力还体现
在:政府监管着不动产租赁关系,包括禁止出租人在选择承租
人时的某些类别歧视,出租人必须保持出租的不动产的适用
性,限制租金和禁止出租不动产供非法使用等,另一方面,
政府对环境保护的立法也不可避免地要对私人财产权的滥用
加以限制。
Lesson Twelve Corporation Law(第
十二课公司法)
一、课文要点与难点
1。restrict the number and the identity of their sharehold
ers(第157 页第2 段第3 行):
限制股东的数量和他们的身份。
2。 the internal law of the corporation is governed by th
e statutes and case law of the state of incorporation(第 157
页第5 段第4 行):
关于公司内部事物的法律以公司注册地所在州的制定法
和判例法为准。
3。A partnership can…the genera: public(第158 第5 段第
6 行):
合伙人的行为就足以表明合伙关系的存在,特别是在合
伙人(的行为)能够使公众确信他们互为合伙人的时候。
… 136 – 网罗论坛'txtnovel。bbs。topzj'制作:寒寒
… 页面 140…
法律英语学习参考书何家弘主编
4。general partnerships and limited partnerships(第159 页
第2 段第1 行):
general partnership;普通合伙,是指全体合伙人均参与合
伙组织的经营管理,共担风险,共享受益的一种合伙形式。
其相对的是limitedpartnership,有限合伙,是普通合伙的变通
形式。在有限合伙中,至少应有一名普通合伙人对其合伙债
务承担无限责任,其他有限合伙人则可以就其各自的出资额
对合伙债务承担有限责任。有限合伙人有分享合伙收益的权
利,但是没有合伙经营管理权,如其参与管理则应视为普通
合伙人。有限合伙必须符合法律条件,否则仍将按普通合伙
承担责任。
二、练习问题的参考答案
1。What are the main classes of business enterprises in t
he United States‘?
Three classes: individual proprietorships; partnerships; a
nd corporations 。
2。 What are the main categories of laws applicabl
e t
快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部!
温馨提示: 温看小说的同时发表评论,说出自己的看法和其它小伙伴们分享也不错哦!发表书评还可以获得积分和经验奖励,认真写原创书评 被采纳为精评可以获得大量金币、积分和经验奖励哦!